Interessante Gerichtsurteile

14. Okt 2016

„Abwohnen“ der Kaution

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.

Urteil AG München vom 05.04.2016, AZ.: 432 C 1707/16

Hintergrund

Das AG München hat entschieden, dass ein Mieter nicht das Recht hat, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution "abzuwohnen".

Die Klägerin vermietete als Eigentümerin eine Vier-Zimmer-Wohnung mit Vertrag vom 18.03.2014 an die beklagte Mieterin. Die Gesamtmiete betrug 2.337,50 Euro. Die Mieterin kündigte am 12.08.2015 zum 30.11.2015 die Wohnung und zahlte im Oktober und November 2015 keine Miete mehr. Die Mieterin ist der Auffassung, sie könne mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderungen aufrechnen. Die Vermieterin erhob Klage vor dem AG München.

Entscheidung

Das AG München hat die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt 4.675 Euro verurteilt.

Nach Auffassung des Amtsgerichts handelt es sich um die Konstellation eines mietrechtlich unzulässigen sogenannten "Abwohnens der Kaution". Denn ein Mieter sei in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB ende grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags und eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebele zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus. Die Vorgehensweise der Mieterin verstoße gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und sei treuwidrig. Andernfalls könne ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag ausgehebelt. Dies könne nicht hingenommen werden. Es bestehe daher gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt "abzuwohnen".

Das Urteil ist rechtskräftig.

 

Stellungnahme zur Hausgeldabrechnung in der jährlichen Steuererklärung

in Auftrag gegeben von:

Verband der Immobilienverwaltung Hessen e. v.

Dreiherrnsteinplatz 16

DE 63263 Neu-Isenburg

11.05.2016 – Ausführungen stammen von:

Reutlinger Steuerberater, Herr Alois Reutlinger

Das Einkommensteuerrecht unterscheidet nach sieben Einkunftsarten.

Nach § 2 Abs. 2 EStG sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu ermitteln. In § 8 des EStG wird festgelegt, was alles als Einnahmen zu behandeln ist. Wichtiger ist jedoch bei der aufgeworfenen Fragestellung, welche Werbungskosten gemäß § 9 EStG geltend gemacht werden können und in welchem Kalenderjahr diese zum Abzug zugelassen werden. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Werbungskosten sind auch Schuldzinsen, Steuern von Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmenerzielung dienen.

Der § 11 des EStG regelt, in welchem Veranlagungszeitraum (Kalenderjahr) Einnahmen und verausgabte Werbungskosten anzusetzen bzw. abzugsfähig sind. In § 11 Abs. 2 EStG ist geregelt, dass Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen sind, in dem sie geleistet worden sind. Entscheidend ist also unter Anwendung dieser Vorschrift der Geldabfluss bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer.

Es ergibt sich folgendes Beispiel:

Ansatz von Werbungskosten für eine fremd vermietete Eigentumswohnung im Kalenderjahr 2013 (es wird vorausgesetzt, dass die fälligen Hausgeldvorauszahlungen pünktlich entrichtet wurden).

Ansatz als Werbungskosten:

  • Hausgeldvorauszahlungen Januar bis Dezember 2013
    (allerdings muss die Hausgeldvorauszahlung gekürzt werden um den Anteil, der für die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage enthalten ist)
  • Nachzahlung für die beschlossene und damit genehmigte Hausgeldjahresabrechnung 2012
    (allerdings ist auch hier die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht abzugsfähig, lediglich eine etwaige Entnahme).
  • Sollte sich aufgrund der Hausgeldabrechnung 2012 eine Erstattung ergeben, würde es sich dabei um eine Einnahme handeln, bei der allerdings auch wieder die Besonderheiten der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen sind.
  • Die Hausgeldjahresabrechnung für das Kalenderjahr 2013 findet keine Berücksichtigung in der Einkommensteuererklärung 2013, da im Kalenderjahr 2013 weder eine Fälligkeit noch ein genehmigter Jahresabschluss vorliegt und somit auch noch kein Geldabfluss erfolgen konnte.
  • Auch der Bundesminister der Finanzen stellt in seiner Musterbescheinigung (Anlage 2 zum BMF-Schreiben vom 15.02.2010) klar, dass das Datum der Beschlussfassung der Jahresabrechnung für die Geltendmachung der haushaltsnahen Dienstleistungen maßgebend ist. Somit erfolgt auch hier eine analoge Anwendung.

 

 Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten

Ein Sondernutzungsrecht gibt dem Begünstigten umfangreiche Befugnisse. Es sind allerdings auch gewisse Grenzen zu beachten.

Der Sondernutzungsberechtigte kann den Bereich, der dem Sondernutzungsrecht unterliegt, allein und unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber nicht grenzenlos. Insbesondere darf der Sondernutzungsberechtigte an der Sondernutzungsfläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.

Er darf daher nicht

  • auf einer Gartenfläche einen Geräteschuppen oder einen Zaun errichten

  • auf einer Terrassenfläche einen Wintergarten bauen

  • einen Dachboden zu Wohnzwecken umbauen.

Andererseits darf der Sondernutzungsberechtigte einer Gartenfläche diese gärtnerisch nach seinen Vorstellungen gestalten, sofern hiermit keine grundlegende Umgestaltung (z. B. Fällen von Bäumen) verbunden ist.

Sondernutzungsfläche bleibt Gemeinschaftseigentum

Unabhängig davon, wie weit das Sondernutzungsrecht reicht, bleibt die Sondernutzungsfläche Gemeinschaftseigentum. Als solches unterliegt sie weiterhin der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Das gilt insbesondere auch für die Instandhaltung und Instandsetzung.

Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsfläche

Es gibt keinen Automatismus, dass ein Sondernutzungsberechtigter für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und Kosten und Lasten allein tragen muss. Allerdings kann ein Sondernutzungsrecht auch so formuliert werden, dass der Berechtigte für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondernutzungsbereichs sorgen und die Kosten hierfür tragen muss. Im Regelfall wird dies ratsam sein.

Fehlt es an einer solchen Regelung, müssen sämtliche Eigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen. Das stößt häufig auf Unverständnis, weil viele Eigentümer nicht einsehen, warum sie für etwas zahlen sollen, das sie nicht nutzen können.

Überschreitung des Sondernutzungsrechts

Überschreitet ein Eigentümer ein ihm eingeräumtes Sondernutzungsrecht, können die anderen Eigentümer von ihm Unterlassung verlangen. Umgekehrt kann ein Sondernutzungsberechtigter von der WEG Unterlassung bzw. Entschädigung verlangen, wenn er in der Ausübung seines Sondernutzungsrechts behindert wird.

 

17. Jun 2015

Mieter müssen Einbau von Rauchwarnmeldern in jedem Fall dulden

BGH Urteil vom 17.06.15, Az.: VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

Mit Urteil vom 17.06.2015 hat der BGH über seine Pressemitteilung vom 17.06.15 über die Duldungspflicht des Mieters des Einbaus von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung durch den Mieter entschieden.

Damit wurden zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

 

12. Mai 2015

WEG kann Abschließen der Haustür nicht vorschreiben

Urteil LG Frankfurt/Main vom 12.5.2015, 2-13 S 127/12

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Wohnungseigentümer in der Hausordnung zu verpflichten, die Hauseingangstür nachts abzuschließen. Dies jedenfalls dann, wenn sich die Tür dann von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lässt.

Hintergrund

In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die Hausordnung folgendermaßen zu ändern:

„Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten“.

Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die beschlossene Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das Abschließen der Hauseingangstür führt zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Bei abgeschlossener Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein. Gerade in Paniksituationen ist nicht sichergestellt, dass jeder Eigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür bei einem Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann.

Dem Interesse, das Haus bei einem Notfall schnell verlassen zu können, steht zwar das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber, die Haustür aus Sicherheitsgründen geschlossen zu halten.

Es bedarf einer Abwägung dieser Interessen allerdings nicht, denn diese beiden Interessen stehen bezüglich eines Verschlusses der Haustür nicht in einem Ausschließlichkeitsverhältnis. Es gibt Haustürschließungssysteme, welche beide Interessen vereinigen, die nämlich einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen. Angesichts dieser Möglichkeit entspricht es jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, zu beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten - mit gegebenenfalls tödlichem Risiko - erschwert. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich, so dass der Beschluss auf die Anfechtung für ungültig zu erklären ist.

 

27. Apr 2015

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über eine Auftragsvergabe muss hinreichend bestimmt sein. Hieran fehlt es, wenn das Angebot, das dem Beschluss zugrunde liegt, noch zu verhandeln ist.

Beschluss AG Hamburg-Blankenese, vom  27.4.2015, AZ.: 539 C 21/14

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen mehrere Beschlüsse, die in einer Eigentümerversammlung gefasst worden sind.

Unter anderem hatten die Eigentümer einen Beschluss über die Vergabe eines Auftrags an ein Unternehmen gefasst. Demnach soll „auf Basis des vorliegenden und noch zu verhandelnden Angebots (max. ca. 110.000,00 Euro) der Auftrag an die Firma X vergeben werden“.

In einem weiteren Beschluss heißt es, dass bei Wegfall von Treppenhausfenster und Kellerfenster und Gefährdung der KfW-Förderung „überlegt werden soll, wenn es wirtschaftlich ist, die verbleibenden Fenster auch auszutauschen“.

Entscheidung

Der Beschluss über die Auftragsvergabe widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zu unbestimmt ist. Zum einen zeigt die Formulierung „noch zu verhandelnden“, dass kein konkretes Angebot und möglicherweise auch keine Vergleichsangebote vorlagen. Außerdem ist eine Grenze von „max. ca.“ ungeeignet, um das Auftragsvolumen der Höhe nach zu begrenzen. Wenn die Wohnungseigentümer tatsächlich eine Obergrenze ziehen wollten, hätten sie „maximal 110.000,00 Euro“ beschließen müssen. Sonst wären theoretisch auch Beträge kurz darüber denkbar.

Auch der Beschluss zur KfW-Förderung ist nicht hinreichend bestimmt. Es ist aus der Sicht eines externen Dritten nicht feststellbar, wann eine KFW-Förderung „gefährdet sein soll“. Außerdem ist nicht festgelegt, was passieren soll, wenn die KfW-Förderung versagt wird, da dann lediglich „überlegt“ werden soll. Damit ist dem Verwalter als Vollzugsorgan keine hinreichende Handlungsanweisung gegeben.

 

08. Apr 2015

Anspruch auf Einsicht in Vollmachten

Urteil LG Frankfurt/Main vom 08.04.15, Az.: 2-13 S 35/13

Fakten:

In der Versammlung waren lediglich 35 Wohnungseigentümer persönlich anwesend, ca. 400 Eigentümer sollen durch Vollmachten vertreten gewesen sein. Ein Beschluss wurde seitens  eines Eigentümers erfolgreich angefochten. Dem anfechtenden Eigentümer war nämlich die Einsicht in die Vollmachten verweigert worden. Dies führte vorliegend zur Beschlussungültigkeit. Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass jeder Versammlungsteilnehmer zu jeder Zeit das Recht hat, Einsicht in die Vollmachten zu nehmen. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte, ist diese Vermutung widerlegt. Davon konnte hier aber nicht ausgegangen werden. Das Abstimmungsergebnis war nämlich denkbar knapp.

Fazit:

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, uneingeschränkt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen zu dürfen. Dazu gehören auch die Stimmrechtsvollmachten. Nur so kann er sich ja davon überzeugen, ob im Hinblick auf die Vertretung einzelner Eigentümer alles richtig gemacht wird.

 

05. Feb 2014

Einem Mobilfunkmast müssen alle zustimmen!

BGH Urteil vom 24.01.14, Az.: V ZR 48/13

Am 24.01.2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für die geplante Installation einer Mobilfunkanlage regelmäßig die Zustimmung aller Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.

Hintergrund

In dem verhandelten Fall fasste eine Eigentümergemeinschaft 2010 mehrheitlich den Beschluss, einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Fahrstuhldach der Wohnungseigentumsanlage zu gestatten. Ein Wohnungseigentümer, der hiermit nicht einverstanden war, reichte Anfechtungsklage gegen den Beschluss ein.

Mit Erfolg!

Der für Wohnungseigentum zuständige Senat des BGH hat ausgeführt, dass wegen der möglichen von Mobilfunkanlagen ausgehenden Gefahren die Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von betroffenen Eigentumswohnungen wahrscheinlich ist.

Dies stellt einen Nachteil dar, den betroffene Wohnungseigentümer nicht einfach hinnehmen müssen. Die Installation einer Mobilfunkanlage ist eine bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 1 i.V.m § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft bedarf.

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können gemäß § 22 Abs. 1 WEG nur beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch solche Maßnahmen beeinträchtigt werden.

§ 22 Abs. 1 WEG soll das Recht jedes Wohnungseigentümers sicherstellen, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Erfordernis seiner Zustimmung maßgeblich Einfluss zu nehmen. Diese Befugnis darf nur dann ausgeschlossen sein, soweit ein Wohnungseigentümer von einer Maßnahme nicht oder nur geringfügig betroffen ist.

Durch die geplante Errichtung der Mobilfunkanlage war der die Anfechtungsklage betreibende Wohnungseigentümer in seinen Rechten betroffen. Er hätte deshalb ausdrücklich seine Zustimmung erteilen müssen (BGH, Urteil v. 24.01.14, Az. V ZR 48/13).

 

16. Jan 2015

Viermal lüften pro Tag ist für den Mieter zumutbar!

Es ist einem Mieter zuzumuten, drei- bis viermal täglich zu lüften, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden. Ist der Mieter tagsüber abwesend, muss währenddessen nicht gelüftet werden.

Urteil LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.01.2015, 2-17 S 51/14

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Nachzahlung einbehaltener Miete. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil in der Wohnung Schimmel aufgetreten war. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger hat als Ursache des Schimmels fehlerhaftes Lüftungsverhalten festgestellt. Dem Sachverständigen zufolge ließe sich der Schimmel durch täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften vermeiden. Die Mieterin wendet ein, sie sei berufstätig und könne daher tagsüber nicht lüften.

Entscheidung

Die Klage hat Erfolg. Die Mieterin kann keine Minderung geltend machen, weil sie den Schimmel durch ihr Lüftungsverhalten selbst verursacht hat.

Die gemäß Sachverständigengutachten erforderlichen Maßnahmen zur Schimmelvermeidung, nämlich täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften, sind nicht überobligatorisch.

Ob die Mieterin aus beruflichen Gründen tagsüber abwesend ist, ist ohne Belang, denn es muss während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden. Das ergibt sich daraus, dass bei Abwesenheit nicht geduscht, gekocht, gewaschen noch sonst neue Feuchtigkeit seitens des Mieters verursacht wird, die herausgelüftet werden müsste.

 

08. Jan 2014

Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum

BGH Urteil vom 25.10.13, AZ.: V ZR 212/12

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseingangstüren zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Dies gilt auch dann, wenn diese in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Aus diesem Grund entscheiden alle Eigentümer gemeinschaftlich über die äußere Gestaltung der Wohnungseingangstüren.

Hintergrund

In dem hier verhandelten Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge. Diese sind vom Treppenhaus zugänglich. In der Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, dass die Wohnungseigentümer die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren auf eine bestimmte Weise zu gestalten haben. In dem Beschluss wurde unter anderem festgelegt, dass die Türen aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in "drahtornamentweiß" enthalten müssten.

Nach Ansicht der Klägerin war dieser Beschluss nichtig und klagte. Ihrer Meinung nach gehört die Wohnungseingangstür zu ihrem Sondereigentum und sie dürfe daher zumindest über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür frei entscheiden.

Ohne Erfolg!

Der BGH gab der Klägerin nicht Recht. Nach Ansicht der Richter steht die gesamte Wohnungseingangstür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.

Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Sie steht damit räumlich und funktional sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum in einem Zusammenhang und dient als räumliche Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Da sich der Beschluss der WEG nicht mit der Frage befasst, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, hat der BGH hierüber nicht entschieden.

 

 

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