Seit 25. Dezember 2018 ist die novellierte Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in Kraft. Die Mitgliedsstaaten der EU sind dazu verpflichtet, die Vorgaben bis zum 25. Oktober 2020 in nationales Recht umzusetzen. Wie der genaue Zeitplan aussieht und welche Auswirkungen die EED auf die Wohnungswirtschaft hat, war Thema des letzten Praxistipps. In dieser Ausgabe beantwortet KALO die wichtigsten Fragen zur neuen Richtlinie.
Welche Mess- und Erfassungsgeräte sind für die vorgeschriebene Fernauslesung geeignet?
Für die Fernauslesung sind elektronische Heizkostenverteiler, Warm- und Kaltwasserzähler sowie Wärmezähler geeignet. Voraussetzung ist, dass sie mit einem Impulsausgang ausgestattet sind, der es ermöglicht, die Daten in Funksignale umzuwandeln. Veraltete Mess- und Erfassungstechnik, wie zum Beispiel Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip, sind für die Fernauslesung nicht geeignet und müssen spätestens bis zum 31. Dezember 2026 durch moderne fernauslesbare Technologie ausgetauscht werden.
Welche Daten werden per Funk ausgelesen?
Bei der Fernauslesung werden in der Regel folgende Verbrauchs- und Zählerdaten des Messgeräts an den Messdienst übertragen:
Wie wird die Sicherheit der Datenübertragung gewährleistet?
Bei KALO erfolgen die Zuordnung der Geräte und deren Auslesewerte zu einer konkreten Wohnung erst in der Hamburger Zentrale. Wenn Unbefugte die Daten auf dem Übertragungsweg auslesen würden, ist ein Personenbezug nicht möglich. Zudem ist die Übertragung vom Gateway bis in das KALO-Rechenzentrum zusätzlich mit aktueller Verschlüsselungstechnik abgesichert. Darüber hinaus verhindern mehrere Passwortstufen in der Software, dass nicht autorisierte Personen Zugriff auf die Daten erhalten. Durch diese fehlende Zuordnung in den übermittelten Daten der Geräte (zum Beispiel Ortsbezug, Mietername, Wohnungslage, Heizkörperleistung und Verbräuche oder ähnliches) kann kein Rückschluss auf das Nutzerverhalten erfolgen. Diese technischen Eigenschaften verhindern zuverlässig eine Zweckentfremdung der übertragenen Daten der Funksysteme.
Besteht ein Gesundheitsrisiko aufgrund der Funkübertragungen?
Die Funk-Erfassungsgeräte arbeiten auf der für Messgeräte freigegebenen Frequenz von 868 Megahertz – unbeeinflusst von anderen Geräten, die im Haushalt funken. Alle Komponenten des Verbrauchserfassungssystems verfügen über die vorgeschriebene funktechnische Gerätezulassung des Bundeszentralamtes für Zulassungen in der Telekommunikation. Aktuelle Handys besitzen eine Sendeleistung von 1000 bis 2000 Megawatt – das eingesetzte Funksystem hat hingegen nur eine Sendeleistung von weit unter 10 Megawatt. Auch nach neuestem Wissensstand bestehen keinerlei gesundheitliche Bedenken, das Funksystem in Wohnräumen, wie auch in öffentlichen oder beruflichen Bereichen einzusetzen.
Der 28. Deutsche Verwaltertag, der bedeutendste und zugleich größte Fachkongress der Branche, ist ein Forum, auf dem renommierte Juristen über gesetzliche Neuerungen und deren Auswirkungen auf die Verwalterpraxis informieren. Ein Ausblick auf den 3. und 4. September 2020 in Berlin.
DIE DIGITALE EIGENTÜMERVERSAMMLUNG
Die Digitalisierung schreitet unaufhaltsam voran und wird gewiss durch die Corona-Krise einen weiteren Schub bekommen. Denn wir sind aufgefordert, persönliche Kontakte durch virtuelle zu ersetzen.
Doch kann die Online-Versammlung eine Präsenzversammlung ersetzen? Online-Versammlung hieße, dass eine präsente Teilnahme an der Versammlung gar nicht möglich wäre, sondern nur per elektronischer Kommunikation. Der Gesetzgeber hat im Zuge der Beratungen zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz das Modell einer solchen reinen Online-Versammlung erwogen, aber entschieden, dafür keine Beschlusskompetenz zu schaffen. Eine reine Online-Versammlung bedarf also weiterhin einer entsprechenden Vereinbarung in der Teilungserklärung.
Der Gesetzgeber will aber in § 23 Abs. 1 S. 2 WEG im Anschluss an eine aktienrechtliche Regelung in § 118 Abs. 1 S. 2 AktG eine Beschlusskompetenz schaffen, um die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung zu ermöglichen. Darüber hinaus soll die elektronische Fassung von (allstimmigen) Umlaufbeschlüssen ermöglicht werden, und Einberufungsverlangen und Vollmachten für die Eigentümerversammlung sollen in elektronischer Form (Textform) möglich sein. Was bedeuten all diese Neuerungen für die Verwalterpraxis und welche Folgen haben sie? Antworten auf diese und weitere Fragen erhalten Sie auf dem 28. Deutschen Verwaltertag!
Vortrag Prof. Dr. Florian Jacoby
(Lehrstuhlinhaber für Bürgerliches Recht, Zivilverfahrens-, Insolvenz- und Gesellschaftsrecht, Universität Bielefeld)
WAS BRINGT DIE WEG-REFORM FÜR DEN VERWALTER?
Bereits im Herbst dürfte das neue WEG in Kraft treten. Beim Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) handelt es sich um die grundlegendste Reform des WEG seit 1951 – mit zahlreichen Auswirkungen auf die Verwalterpraxis.
Künftig soll die Gemeinschaft der zentrale Akteur bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sein. Sie übt alle Rechte der Eigentümer aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Der Verwalter vertritt
sie im Rechtsverkehr umfassend und unbeschränkbar. Im Verhältnis zu den Eigentümern ist er zu allen Maßnahmen berechtigt und verpflichtet, bei denen eine Beschlussfassung nicht geboten ist oder zu spät käme. Damit gehen neue Verantwortlichkeiten einher, die der Verwalter unbedingt im Auge haben muss. Grundlegende Änderungen ergeben sich auch in Bezug auf bauliche Veränderungen, die dem Gesetzgeber ein besonderes Anliegen waren. Neben der Privilegierung bestimmter
Arbeiten wurde vor allem die Kostenverteilung vollkommen neu geregelt und die Kompetenz für Beschlüsse über die Kostenverteilung vom Einzelfall-Kriterium befreit. Folgekosten können künftig durch einfachen Mehrheitsbeschluss für die Zukunft verteilt werden. Dadurch kommt der Dokumentation solcher Beschlüsse erhöhte Bedeutung zu. Auch hier setzt das WEMoG neu an. Die Beschlusssammlung, die 2007 eingeführt wurde, wird ersetzt durch eine Sammlung der Niederschriften und die Grundbucheintragung bestimmter Beschlüsse.
Die Liste der Neuerungen ist lang und umfasst auch Begründungsphase, Eigentümerversammlung, Verhältnis von Miete und WEG und Sondereigentumsfähigkeit von Freiflächen.
Lassen Sie sich also am 4. September über die wesentlichen Änderungen informieren.
VORTRAG: Prof. Dr. Martin Häublein
(Universitätsprofessor für Bürgerliches Recht, Wohn- und Immobilienrecht, Universität Innsbruck)
Die grundsätzliche Aufgabenstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in ihrer Funktion als Arbeitgeberin
Die nachfolgend beschriebenen Aufgaben und Pflichten dürften steuerlich den wenigsten Wohnungseigentümern, aber wohl auch vielen Verwaltern nur teilweise bekannt sein, soweit die praktische Umsetzung an externe Dienstleister wie z. B. Steuerberater übertragen wird.
Wer ist Arbeitgeber?
Zunächst stellt sich damit die Frage, wer die Stellung des Arbeitgebers einnimmt. Nach den Ausführungen in § 1 Lohnsteuerdurchführungsverordnung (LStDV), Abschnitt 19.1 Lohnsteuer-Richtlinien (LStR) ist Arbeitgeber, wer aufgrund eines mündlichen oder schriftlichen Arbeitsvertrages Anspruch auf die Arbeitskraft eines Arbeitnehmers hat und berechtigt ist, diesem Weisungen zu erteilen. Dies können sowohl natürliche als auch juristische Personen sowie Personenzusammenschlüsse mit oder ohne eigene Rechtspersönlichkeit sein. Hierzu zählt im Ergebnis auch eine WEG als Personenmehrheit, die durch Gesetz zu einer Organisation zusammengefasst ist und deren Zweck auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gerichtet und beschränkt ist (Verband sui generis).
Die Aufgaben der WEG als Arbeitgeber werden in diesem Fall durch den Verwalter im Rahmen seiner Befugnisse und Verpflichtungen aus § 27 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz sowie § 34 Abgabenordnung (AO) wahrgenommen. Im Arbeitsvertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und z. B. dem Hausmeister die WEG als Dienstberechtigte ausgewiesen und unterschreibt der Verwalter für diese, so handelt er bei der Ausübung der übertragenen Weisungsbefugnis in Vertretung für die WEG und nicht aus eigenem Recht.
Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.09.2012, Az. 2 AZR 838/11, wurde klargestellt, dass eine solche Vertragsgestaltung nicht zur rechtsmissbräuchlichen Umgehung des Kündigungsschutzgesetzes führt.
Wer ist Arbeitnehmer?
Der Arbeitnehmerbegriff ist ebenfalls in § 1 LStDV definiert. Als wichtigste Merkmale gelten hierbei:
In der Sozialversicherung liegt dagegen der Schwerpunkt der Beurteilung in der Weisungsgebundenheit als Merkmal der persönlichen Abhängigkeit. Die Prüfung der vorstehenden Merkmale kann im Zweifel von Bedeutung sein, wenn es um die Beurteilung möglicher „Scheinarbeitsverhältnisse“ geht.
Bezogen auf die hier angesprochene WEG dürften im Ergebnis vorrangig wohl Hausmeister und Reinigungskräfte für das gemeinschaftliche Eigentum als Arbeitnehmer in Frage kommen. Die Beschäftigung erfolgt dann entweder auf Grundlage eines festen Anstellungsverhältnisses oder aber vielfach wohl im Rahmen eines geringfügig entlohnten Beschäftigungsverhältnisses, dem sogenannten 450-Euro-Job.
Lohnsteuer und Sozialversicherung
Rechtsgrundlage für den Lohnsteuerabzug durch den Arbeitgeber ist zunächst § 38 EStG. Hier wird festgelegt, dass die Einkommensteuer für die Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit vom Arbeitgeber durch den Abzug vom Arbeitslohn zu erheben ist. Im Fall der geringfügigen Beschäftigungsverhältnisse (450-Euro-Jobs 1. S. d. § 8 Abs. 1 Nr. 1 SGB IV) wird die Lohnsteuer dagegen nicht durch den Abzug vom Arbeitslohn, sondern gem. § 40 a Abs. 2 EStG in Höhe von zwei Prozent des gezahlten Arbeitsentgelts pauschal erhoben. Weiterhin sind in diesen Fällen abweichend von den allgemeinen Bestimmungen zur Sozialversicherung auch die Beiträge zur Rentenversicherung i. H. von 15 Prozent und zur Krankenversicherung i. H. von 13 Prozent pauschal zu berechnen und an die Bundesknappschaft Bahn-see zu entrichten. Seit dem 01.01.2013 hat der geringfügig Beschäftigte darüber hinaus 3,6 Prozent des Arbeitsentgelts als Anteil für die gesetzliche Rentenversicherung zu tragen, soweit er nicht ausdrücklich einen Antrag auf Befreiung beim Arbeitgeber gestellt hat (§ 6 Abs. 1 b SGB VI). Zusätzlich hat der Arbeitgeber noch die Beiträge zur Umlage U1 (Entgeltfortzahlung) i. H. von derzeit 0,9 Prozent zu entrichten sowie Beiträge zur Umlage U2 i. H. von derzeit 0,24 Prozent (Mutterschutzgesetz). Dagegen ist die Insolvenzgeldumlage U3 für WEG nicht zu zahlen, da diese nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht insolvenzfähig sind (BSG v. 23.10.2014, B11 AI 6/14R). Abschließend ist in diesem Zusammenhang noch auf die Beitragspflicht zur gesetzlichen Unfallversicherung hinzuweisen, für die dann jährlich eine Meldung an die zuständige Berufsgenossenschaft abzugeben ist (§ 28 a Abs. 2 a SGB IV). Dies ist für die WEG die VBG Hamburg.
Die Anwendung des Haushaltsscheckverfahrens für Beschäftigte in Privathaushalten i. S. d. § 8 a SGB IV mit den niedrigeren Beitragssätzen von insgesamt zwölf Prozent kommt bei einer WEG nicht in Anwendung (BSG vom 29.08.2012, Az. B 12 R 4/10R). Im Wesentlichen wurde die Inanspruchnahme des HH-Verfahrens mit der Begründung zurückgewiesen, dass Eigentümergemeinschaften regelmäßig durch eine professionelle Verwaltung vertreten wären und somit dir Gefahr der illegalen Beschäftigung ausgeschlossen sei. Die gegen die Entscheidung des BSG eingelegte Verfassungsbeschwerde (Az. 1 BvR 138/13) wurde ebenfalls am 22.09.2015 als unzulässig zurückgewiesen.
Aufzeichnungs- und Meldepflichten
Die Bestimmungen zu den umfangreichen aufzeichnungs- und Meldepflichten des Arbeitgebers sind durch viele Änderungen und Ergänzungen in den letzten Jahren zu einem komplexen Bestandteil der lohnsteuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorschriften geworden. So lässt insbesondere auch die fortschreitende Digitalisierung kaum noch Ausnahmen zu. Für das Steuerrecht gelten im Wesentlichen die Ausführungen in § 41 EStG i. V. mit den §§ 4, 5 und 8 LStDV sowie Abschnitt 41.1 ff. LStR Neben den Bestimmungen zur Führung von Lohnkonten, getrennt für jeden Arbeitnehmer und jedes Kalenderjahr, für steuerliche Zwecke nehmen die Vorschriften der Beitragsverfahrensordnung, zuletzt geändert am 11.12.2018 (BGBI I S. 2387), einen breiten Raum ein. Hiernach sind ebenfalls alle Arbeitgeber verpflichtet, für jeden Beschäftigten Entgeltunterlagen in deutscher Sprache zu führen und geordnet aufzubewahren. Diese Verpflichtung gilt unabhängig von einer evtl. bestehenden Versicherungspflicht und ist damit auch für geringfügig Beschäftigte erforderlich. Darüber hinaus sind auch die Meldepflichten auf Grundlage des Meldeverfahrens zwischen den Arbeitgebern und den Einzugsstellen gem. § 28 a SGB IV sowie der Datenerfassungs- und Übermittlungsverordnung (DEÜV) nach § 28 b Abs. 1 S. 1 Nr. 1-3 SGB IV zu beachten.
Hinzu kommen die seit dem 01.01.2015 neu eingeführten aufzeichnungspflichten nach dem Mindestlohngesetz. Danach hat der Arbeitgeber die tägliche Arbeitszeit (Beginn, Ende und Dauer) für sämtliche geringfügig Beschäftigten zeitnah, d. h. spätestens am siebten Tag nach der Arbeitsleistung, aufzuzeichnen und diese Daten mindestens zwei Jahres aufzubewahren (§17 MiLoG). Im Übrigen wurde er Mindestlohn zum 01.01.2019 von bisher 8,84 € auf 9,19 € erhöht, ab dem 01.01.2020 werden es 9,35 € sein.
Lohnsteuer und Sozialabgaben
Der Arbeitgeber hat spätestens am zehnten Tag nach Ablauf eines jeden LSt-Anmelde-zeitraums die Lohnsteuer nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz anzumelden und ebenfalls bis zum zehnten Tag an das Finanzamt zu entrichten (§ 41 a Abs. 1 EStG). Zuständig ist im Fall der WEG regelmäßig das Finanzamt, in dessen Bezirk der Verwalter seine Betriebsstätte unterhält (§ 41 Abs. 2 EStG).
Als Anmeldezeitraum für die Lohnsteuer ist grundsätzlich der Kalendermonat maßgebend (§ 41 a Abs. 2 EStG). Die Anmeldung ist vierteljährlich einzureichen, wenn die abzuführende LSt im Vorjahr mehr als 1.080,00 €, aber nicht mehr als 5.000,00 € betragen hat. Kalenderjährlich kann die Abgabe erfolgen, wenn die LSt im Vorjahr weniger als 1.080,00 € betragen hat.
Die Gesamtsozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des Monates, in dem die Beschäftigung ausgeübt wurde, zu entrichten (§ 23 Abs. 1 S. 2 SGB IV). Jedoch müssen die Beitragsnachweise der zuständigen Einzugsstelle bereits zwei Tage vorher vorliegen.
Autor: Wolfgang Wilhelmy
Steuerberater, Autor und Referent im Wohnungseigentumsrecht
Die Europäische Union hat die EU- Energieeffizienz-Richtlinie (kurz EED) novelliert.
In Europa hat die manuelle Ablesung spätestens 2027 ausgedient, stattdessen soll der Energieverbrauch per Fernablesung erfasst werden. Das sieht die novellierte Energieeffizienz-Richtlinie vor, die seit 25. Dezember 2018 in Kraft ist. Bis 25. Oktober 2020 haben die EU-Mitgliedsstaaten Zeit, die Richtlinie in nationales Recht umzusetzen. Übergeordnetes Ziel der EED ist es, den Energieverbrauch in der EU bis 2030 um 3,2 % gegenüber dem 2007 prognostizierten Verbrauch zu senken. Zusätzlich haben sich die Mitgliedsstaaten an jährliche Einsparungen um 0,8 % gebunden. Ein wichtiger Faktor für den Erfolg ist das Verbrauchsverhalten der Bewohner: Sie sollen künftig viel besser nachvollziehen könne, wie sich ihre Heizgewohnheiten auf die Energiekosten auswirken – und entsprechend schneller reagieren. Die EED schafft die Grundlage für mehr Verbrauchstransparenz, indem sie die Fernablesung zum Standard macht. Sinn und Zweck ist es, die Verbrauchswerte mindestens einmal pro Monat zu erfassen, ohne dass Ableser die Wohnungen betreten müssen. Die Vorgaben der EED im Einzelnen: Ab 25. Oktober 2020 sollen neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein, wenn dies technisch machbar, kosteneffizient durchführbar und im Hinblick auf die möglichen Energieeinsparungen verhältnismäßig ist (EED, Art. 9c, Abs. 1). Bereits installierte, nicht fernablesbare Zähler und Kostenverteiler sollen bis 2027 mit dieser Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass dies nicht wirtschaftlich ist (EED, Art. 9c, Abr. 2). Spätestens zum 01. Januar 2027 soll es in ganz Europa keine manuelle Ablesung mit Zugang zur Wohnung mehr geben (Art. 10a mit Anhang VIIa). Bewohner von Gebäuden mit Fernablesung sollen schon ab 01. Januar 2022 mindestens einmal monatlich aktuelle Verbrauchsinformationen erhalten (Art. 10a mit Anhang VIIa).
Wie sie die Fernablesung technisch umsetzen, bleibt den Mitgliedsstaaten überlassen. Infrage kommen beispielsweise Walk-by-Systeme, bei denen der Ableser die Verbrauchswerte außerhalb der Wohnungen erfasst, und natürlich die vollautomatische Zählerablesung, das sogenannte Automatic Meter Reading (AMR). Monatliche Verbrauchsinformationen ließen sich dann etwa in einem Mieterportal oder als App auf Mobilgeräten bereitstellen. So bekommen die Bewohner zusätzlich zur jährlichen Heizkostenabrechnung viel enger getaktete Informationen über ihren Wärme- und Wasserverbrauch und können ihr Verbrauchsverhalten zeitnah anpassen.
Schon jetzt umrüsten?
Unabhängig von der EED lohnt es sich für Wohnungsunternehmen und Verwalter, auf ein fernablesbares Funksystem umzurüsten. Die Verbrauchsinformationen liegen ganz ohne Vor-Ort-Termine in den Wohnungen zum Stichtag vor, aber auch darüber hinaus sind moderne Funksysteme die Basis für die Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft:
Außer der Messtechnik lassen sich nämlich auch viele weitere mit Sensoren ausgestattete Geräte im Gebäude einbinden, etwa Rauchwarnmelder oder Temperatur- und Feuchtesensoren. Auf Basis der Daten können Wohnungsunternehmen und Verwalter webbasierte Services für sich und ihre Bewohner realisieren – ganz im Sinne großer Zukunftstrends wie Smart Energy, Smart Living und Smart City. Ein bevorstehender Austausch der Messtechnik ist also ein guter Zeitpunkt, um auf ein fernablesbares Funksystem umzurüsten.
Autor: Jens Wierichs
Leiter Produkt- und Projektmanagement bei Minol
Laut Zensur gibt es über 9,3 Mio. Eigentumswohnungen in Deutschland. Das sind rund 25% des gesamten Wohnungsbestandes. Immobilienverwaltungen verantworten damit mehr als doppelt so viele Wohnungen wie kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen zusammen.
Geschätzte 90.000 hauptberufliche Mitarbeiter nehmen sich der Verwaltung von Wohneigentum an. Mit über 19 Mrd. Euro erwirtschaften sie ein Achtel des gesamten Umsatzes im Grundstücks- und Wohnungswesen.
Zusätzlich zu den gesetzlich verankerten Aufgaben sind in den vergangenen Jahren neue Verantwortungsbereiche hinzugekommen. Sie betreffen die Beachtung und Einhaltung neuer Regelungen und Gesetzesänderungen, u.a. Trinkwassernovelle, Mietrecht, Bau-, Notar- und Energieeinsparverordnungen oder SEPA-Umstellung. Ferner werden immer mehr Soft Skills, Einfühlungsvermögen und eine hohe Sozialkompetenz erwartet. Immobilienverwalter sind heute Vermögensverwalter, Kaufmann, Rechtsberater, Energie- und Sanierungsexperte, Baubetreuer, Motivator, Vermittler und Psychologe in einem. Das alles sollte ein hohes Maß an Qualifikation erfordern.
